השקעות נדל”ן ביוון עבור ישראלים – המדריך המקוצר ליזמים או לצורך רילוקיישן

בשנים האחרונות, יותר ויותר ישראלים מתחילים להבין את מה שמדברים עליו כבר שנים: ערך אמיתי בהשקעות ארוכות טווח נמצא פעמים רבות מחוץ לשוק המקומי, באפיקים שמציעים יציבות אמיתית עם פוטנציאל צמיחה משמעותי. השקעות נדל”ן ביוון הן דוגמה מובהקת לכך! במיוחד באזורים המתפתחים, הוא בדיוק כזה.

השקעה בנדל”ן אינה עניין של הימור, אלא עניין של הבנה איפה קיימים הצרכים והביקושים, והיכן ניתן לזהות ערך שאחרים אולי מתעלמים ממנו.

יוון יעד אטרקטיבי שמציע את כל היתרונות שמשקיע חכם מחפש: מחירים אטרקטיביים יחסית לאזורים מקבילים, ביקוש הולך וגדל ואקלים רגולטורי המאפשר מרווח נשימה לצמוח. אתונה וסלוניקי הן ערים עם אנרגיה כלכלית ותיירותית שמתפתחת באופן עקבי, והאזורים הכפריים מוסיפים הזדמנויות נוספות למשקיעים שמבינים את ערכו של הנדל”ן כגורם מייצב בתיק ההשקעות שלהם.

המספרים מראים עלייה מתמשכת במחירי הנכסים, וזו מגמה שלא מתעלמת מאיש – אך חשוב יותר, מדובר בעלייה מבוקרת, סימן לשוק בריא ומתפתח. עבור מי שמחפש נכס מניב יציב לאורך זמן עם אפשרות ליהנות גם מההיבט הנכסף של איכות חיים גבוהה, יוון היא ללא ספק מקום ששווה להסתכל עליו מקרוב.

רגע – למה כדאי להשקיע בנדל”ן על אדמת יוון?

השקעות נדל”ן ביוון מציעות הזדמנות ייחודית וערך מוסף, בזכות כמה יתרונות משמעותיים שהופכים את יוון ליעד אטרקטיבי במיוחד למשקיעים:

1. הקלות מס – הקלות מס הן ללא כל ספק אחד היתרונות המרכזיים של השקעות נדל”ן ביוון. למעשה, המיסוי על נכסים ביוון הוא בין הנמוכים בין כל מדינות אירופה. יש לציין כי התמ”ג של יוון צפוי, נכון לכתיבת שורות אלה, לצמוח במעל ל-2% בשנה, בעוד כי התמ”ג עדיין נמוך במעל 20% מהשיא שלו ב-2007. לאורך השנים, ניתן לראות כיצד המנהיגים החליטו על רפורמות מס נרחבות אשר מעודדות השקעות זרות.
2. ויזת תושב למשקיעים – השקעה בנדל”ן ביוון בסכום של 250,000 אירו ומעלה מקנה למשקיע זכאות לויזת תושבות. זהו יתרון משמעותי למשקיעים שמבקשים גמישות במעבר או שהות ממושכת באירופה.
3. אין צורך בהון גבוה – מחירי הנכסים ביוון עדיין נמוכים ביחס לשיא שלהם בשנת 2007, מה שמאפשר כניסה להשקעה בעלויות נמוכות יחסית וציפייה לעליית ערך במשך השנים.
4. צמיחה חסרת תקדים – מחירי הדיור ביוון עלו ברבעון השני של שנת 2019 ב-7.7%, וניכר כי העלייה חסרת התקדים הזו רק הולכת וממשיכה לאורך השנים.לכן, לצד הקלות מס משמעותיות ומחירי נדל”ן נמוכים מאוד – ניתן לצפות לצמיחה חסרת תקדים, שהיא בעצם חלק מהתאוששות שוק הנדל”ן היווני.
5. מספר התיירים גדל ושובר שיאים – לפי הנתונים האחרונים שפרסם הבנק המרכזי של יוון (BoG), כ-24.89 מיליון תיירים זרים ביקרו במדינה בין ינואר לאוגוסט 2024, ותרמו להכנסות תיירותיות בסך של 15.179 מיליארד אירו. בממוצע, מדובר בכ-3,111,250 תיירים מדי חודש בתקופה זו. על בסיס נתונים ומגמות אלו, ניתן להעריך שמספר התיירים השנתי ביוון בשנת 2024 עשוי להגיע ל-35 עד 40 מיליון תיירים. לשם השוואה, בשנת 2023 ביקרו ביוון 33 מיליון תיירים, כך שהתחזית לשנה הנוכחית משקפת עלייה משמעותית. לפי אתר visualcapitalist.com יוון משכה אליה כ-33 מיליון מבקרים בשנת 2023, מה שהופך אותה למדינה העשירית מבין המדינות המתוירות  ביותר בעולם.

השקעה בנדל”ן ביוון היא אפשרות בעלת פוטנציאל כלכלי ניכר, נתמכת בהקלות מס, צמיחה כלכלית ומחירים נוחים – ומספקת למשקיע הישראלי יתרונות רבים!

סקירת נדל”ן למגורים ביוון 2024

לפי נתונים של הבנק המרכזי ביוון (BOG) ברבעון השני של 2024, שוק הנדל”ן ביוון ממשיך במגמת עלייה משמעותית, עם עלייה ממוצעת של 9.2% במחירי הדירות לעומת השנה שעברה. המגמה החיובית ניכרת במגוון אזורים וסוגי נכסים, כאשר הקצב קצצ התמתן בהשוואה לשנים קודמות, אך עדיין מבטיח תשואה נעה למשקיעים.

מגמות עיקריות לפי סוג הדירה וגיל הנכס:

• דירות חדשות (עד 5 שנים): עלייה חדה של 10.7% ברבעון השני של 2024.
• דירות יד שניה(מעל 5 שנים): עלייה של 8.3%, המשקפת ביקוש גם בנכסים שאינם חדשים.

בשנת 2023 נרשמה עלייה גדולה יותר לעומת שנת 2024, עם עלייה ממוצעת של 12.8% בדירות חדשות ו-14.5% בדירות יד שניה. נתונים אלה מצביעים על כך ששוק הנדל”ן עדיין צומח, אך בקצב איטי לעומת השנה שעברה, מה שיכול להעיד על יציבות מסוימת.

המגמות מתפלגות לפי אזורים הבאים:

• אתונה: מחירי הדירות בעיר עלו ב-9.1%, מה שמצביע על יציבות יחסית עם ביקוש קבוע.
• סלוניקי: רושמת עלייה של 12.1%, מה שמציב אותה בין השווקים הצומחים ביותר ביוון.
• ערים אחרות: עלו ב-7.3% – קצב עלייה מתון יותר, מתאים יותר לאלה המעוניינים בהשקעות בטוחות.
• אזורים כפריים: עלייה של 10.4%, מעידה על עניין גובר בשטחים מחוץ לערים המרכזיות.

בהשוואה לשנת 2023, ניתן לראות ירידה בקצב העליות, במיוחד באתונה ובערים אחרות, שם העליות ב-2023 היו 13.8% ו-14.9% בהתאמה. לעומת זאת, סלוניקי והאזורים הכפריים ממשיכים להראות עלייה גבוהה, אם כי מעט מתונה יותר מאשר אשתקד.

הערה: הנתונים נאספו מדיווחים של מוסדות פיננסיים לבנק המרכזי היווני ומתייחסים למחירי הדירות בפועל. הנתונים נחשבים ראשוניים ועשויים להשתנות, ולכן מומלץ למשקיעים לעקוב אחר שינויים עתידיים.

אז מאיפה מתחילים?

אחרי שהבנו מדוע כדאי לקנות נכס ביוון, הגיע הזמן להבין מאיפה מתחילים. ובכן, לאחר שביצענו מחקר ראשוני השלב הראשון כמובן יהיה לבחור ייעוץ מתאים.

יש לציין כי עבור משקיעים זרים להם אין אזרחות אירופית, השקעה בנדל”ן אינה עניין פשוט מבחינה בירוקרטית. חלק מהעניין הוא כמובן להוכיח יכולת כלכלית, ומעבר לכך גם להוכיח כי הממון הושג בדרך חוקית בלבד – מה שמצריך מאיתנו הוכחות הכנסה, לצד דוחות מס. על מנת להתחיל בתהליך רכישת נכס ביוון כמובן תצטרכו גם דרכון בתוקף, לצד מספר רישום מס (אותו בדרך כלל הגוף המלווה יספק לכם כחלק מתהליך הליווי), הוכחת מגורים בארץ וכן גם עותק של דוחות המס השנתיים שלכם.

הגיע הזמן לפתוח חשבון בנק יווני

יש לציין כי אזרחים זרים אינם רשאים לרכוש נכסי מגורים או נכסים מסחריים על אדמת יוון – אלא אם הם משלמים מיסים לרשויות. במילים אחרות – על מנת שנוכל להתקדם ולרכוש נדל”ן ביוון, הרי שעלינו לפתוח חשבון בנק יווני. חשוב להדגיש כי בתור ישראלים, יש לנו כאן יתרון משמעותי, היות וקיימת אמנת מס בין ישראל ליוון שבעצם מאפשרת לנו להימנע מכפל מס. משמעות הדבר היא שכל המיסים שתוכלו לצפות לשלם על ההכנסות שלכם מהנכס חלות רק מהצד היווני, כך שאין שום צורך לשלם מיסים גם בארץ לרשות המיסים.

למצוא את הנכס המתאים

אחרי שקיבלתם רקע מקוצר על הבירוקרטיה ועל אמנת המס, מצאתם גוף מלווה מתאים ופתחתם חשבון בנק ביוון, הגיע הזמן להתקדם בעסקה. אולם לפני הכל, עליכם למצוא את הנכס המושלם. גם ביוון, בחירת נכס היא משימה מאתגרת – למצוא נכס שתואם את היכולות הכלכליות שלכם ועונה במדויק על הדרישות וההעדפות האישיות.

ככל שתעמיקו בשוק הנדל”ן היווני, תיחשפו למגוון הצעות רחב יותר, מה שיגדיל את הסיכויים לאתר את הנכס המתאים ביותר. כדי למצוא הזדמנויות השקעה, תוכלו לגשת ללוח שלנו ולהתחיל את החיפוש כאן.

אפשרויות השכרה של נכס ביוון

המגוון הרחב של אפשרויות ההשקעה בנדל”ן ביוון, לצד מגוון ערוצי השכרה, מאפשרים גמישות מרבית במציאת דיירים ומרחיבים משמעותית את קהל היעד שנחשף לנכס שלכם העומד להשכרה. להלן האפשרויות הבולטות כיום:

השקעה בנכסים לטווח הקצר

אם אתם מעוניינים בתשואה גבוהה יותר עבור נכס, ייתכן שיתאימו לכם השקעות לטווח הקצר המיועדות לתיירות ונופש. השקעות אלו עשויות להניב תשואה שנתית ברוטו של 10%-13%, גבוהה יותר לרוב מהתשואה בהשקעות לטווח הארוך. נכון להיום תפוסה שנתית ממוצעת נעה באזור 75 – 65 אחוז, מה שמעיד על הפופולריות של מודל השקעה זה והביקוש לתיירות נופש ביוון.

השכרה דרך AIRBNB – מדובר בפלטפורמה בינלאומית מהפופולריות ביותר בעולם, והיא מיועדת למגורים קצרצרים. קהל הלקוחות של הפלטפורמה הזו גדול מאוד והיא נחשבת לבטוחה לשימוש ובעלת גמישות, בזכות העמלה הנמוכה שהיא מציעה וחוסר המחויבות אליה. ההמלצה היא שאם לא הצלחתם להשכיר את הדירה דרך AIRBNB – כדאי לעזוב אותה ולחפש אופציות שיווק אחרות שיפנו לקהל שמחפש מגורים לטווח ארוך ולא לחופשה.

השכרה דרך BOOKING.COM – גם פלטפורמה זו, שמאפשרת מציאת דירות להשכרה לטווח קצר, פופולרית במדינות רבות והחשיפה שהיא מקנה גבוהה ביותר.
שירות הלקוחות שלה ידוע באיכותו וגם כאן, השימוש בה מצריך תשלום עמלה שהיא נגזרת מסכום ההזמנה של הלקוחות, כלומר השוכרים. הפלטפורמה ידידותית מאוד למשתמשים ובדומה ל AIRBNB, גם ב-BOOKING.COM ההשקעה בנכס משתלמת, כי תרצו לקבל דירוג גבוה מדיירים שכבר שכרו את הנכס שלכם.

מומלץ להתייעץ עם יועץ נדל”ן מקומי טרם ביצוע ההשקעה, שכן באזורים מסוימים, כמו במרכז אתונה, ייתכן שלא יינתנו אישורים להשכרה קצרת טווח לנכסים חדשים. בשנים האחרונות רשויות מקומיות רבות מטילות מגבלות חדשות, כגון הגבלת מספר היתרי השכרה קצרת טווח או הצבת תנאים מחמירים יותר לנכסים המיועדים להשכרה לתקופות קצרות.

השקעה בנכסים לטווח הארוך

השקעות בנדל”ן לטווח הארוך מניבות לרוב תשואה שנתית ברוטו של כ-5%-6%. אפיק זה מתאים למשקיעים המחפשים הכנסה יציבה לאורך זמן.

השכרה דרך סוכנות מקומית ביוון – היות ופלטפורמות האונליין הפופולריות מיועדות לאיתור דירות נופש להשכרה זמנית, אם אתם בעלי נכסים שמחפשים דיירים לתקופות ארוכות ולמגורי קבע – ככל הנראה יהיה כדאי לכם יותר לפנות לסוכנות מקומית ביוון.

סוכנות מקומית תוכל לאתר עבורכם את קהל היעד המתאים להשכרות ארוכות טווח, כמו סטודנטים המחפשים מגורים נוחים בקרבת מוסדות לימוד, או משפחות המחפשות בית קבוע בסביבה נוחה וידידותית. הסוכנות תסייע בתיווך בין הצדדים, תוך מיקוד במציאת דיירים שמבקשים להשתקע ולהפוך את הנכס לבית קבע.

בנוסף, הסוכנות תוכל לייעץ על אזורים מומלצים לרכישה ולהפנות להזדמנויות עם הטבות מס משמעותיות. לדוגמה, קיימת הטבת מס למשקיעים בנכסים להשכרה לטווח ארוך, המעניקה פטור מתשלום מס במשך שלוש שנים. הטבה זו חלה גם על מי שממיר נכס מהשכרה קצרה להשכרה ארוכת טווח, מה שהופך את ההשקעה למושכת במיוחד עבור בעלי נכסים המעוניינים בהכנסה יציבה ומעוניינים למשוך קהלים אמינים ויציבים כמו משפחות וסטודנטים.

בנוסף, ישנן דרכים נוספות להגדלת התשואה, כמו שיפור מצב הנכס, הוספת שירותים נוספים לדיירים, או השקעה באזורים בעלי ביקוש גבוה ומתמשך. צעדים אלו עשויים לתרום לא רק לרווחיות אלא גם לשביעות רצונם של הדיירים, ולבסס את ההשקעה כמשתלמת יותר לאורך זמן. צרו איתנו קשר לקבלת ייעוץ מקצועי והכוונה נוספת.