ב־2026 יוון משנה את מדרגות המס על הכנסות משכירות, כך שהמס על שכר דירה הופך הדרגתי ונוח יותר, בעיקר עבור בעלי הכנסה שנתית משכירות מעל 12,000 אירו. במקום קפיצה חדה מ־15% ישירות ל־35%, מתווספת מדרגה ביניים של 25% שתקטין את הנטל על משקיעים קטנים ובינוניים. משנת 2026 יותר משתלם להשקיע ביוון!
מדרגות המס על שכ״ד עד סוף שנת המס 2025, הכנסה משכירות ביוון מחויבת לפי מדרגות נפרדות ממס הכנסה רגיל, במבנה הבא:
המשמעות היא שמרגע שעוברים 12,000 אירו לשנה, כל החלק שמעל נספר בשיעור 35% כבר מהמדרגה השנייה, מה שיוצר “צוק מס” לבעלי דירה אחת או שתיים באזורי ביקוש.
רוצים לקבל ייעוץ בחינם על השקעות ביוון? דבר אותנו בווטאספ או בחיוג רגיל למספר – 054-671-1117
מ־1 בינואר 2026 (לגבי הכנסות שכירות 2026 שידווחו ב־2027) ייכנס לתוקף סולם מס חדש ורך יותר על שכר דירה:
החידוש המרכזי הוא מדרגת ה־25% בין 12,000 ל־24,000 אירו, שמחליפה את המצב שבו כל האירו מעל 12,000 נותר ממוסה ישירות ב־35%. לפי פרסומים רשמיים, המהלך אמור להיטיב עם כ־150 אלף בעלי דירות שמרוויחים משכירות מעל 12 אלף אירו בשנה.
עבור משקיע ישראלי שמחזיק דירה אחת באתונה ומקבל, לדוגמה, 1,000 אירו לחודש (12,000 אירו לשנה), אין שינוי בפועל ימשיך לשלם 15%. לעומת זאת, מי שמקבל 1,500–2,000 אירו לחודש (18–24 אלף אירו לשנה) יהנה ממס ממוצע נמוך יותר לעומת 2025, כי החלק שבין 12–24 אלף יחויב ב־25% במקום 35%.
ההפחתה במדרגה השנייה מצמצמת את “העונש” על הגדלת שכר הדירה או על הוספת נכס שני קטן, ולכן משפרת את התזרים נטו של משקיעים בינוניים במיוחד בערים עם ביקוש חזק כמו אתונה וסלוניקי. במקביל, הממשלה מדגישה שהמטרה היא גם לעודד דיווח מלא על שכר דירה ולהקטין תשלומי מזומן “בשחור”, לצד מהלכים נוספים כמו ביטול תשלום מזומן ישיר בשכירות מ־2026.
בנוסף לשינוי מדרגות המס, הרפורמה ב־2026 משתלבת עם הקלות אחרות בעולם הנדל״ן, למשל הפחתות ב־ENFIA ביישובים כפריים ובתמריצים למסלול שכירות ארוכת טווח. חלק מהמשקיעים יוכלו ליהנות משילוב של מס שכירות רך יותר יחד עם הקלות במס רכוש אם הנכס עומד בקריטריונים של אזור ומבנה.
כדאי למשקיעים ישראלים לעדכן סימולציות תשואה נטו לשנת 2026, לבחון אם משתלם לעלות מעט את שכר הדירה או להוסיף נכס נוסף, ולוודא דיווח מסודר גם ביוון וגם בישראל כדי להימנע מכפל מס. במידת הצורך מומלץ להתייעץ עם רו״ח שמכיר גם את הדין היווני וגם את אמנת המס בין ישראל ליוון, במיוחד עבור מי שכבר נמצא מעל רף 12,000 אירו בשנה משכירות.
השינוי במדרגות המס על שכר דירה מ־2026 מועיל למשקיעים כי הוא מוריד את המס האפקטיבי על הכנסות שכירות בינוניות, מייצר יותר ודאות בשוק, ופותח הזדמנויות לתכנון מס חכם יותר.
בעלי נכסים שמכניסים 12-24 אלף אירו בשנה משכירות נהנים מהפחתת מס במדרגה זו מ־35% ל־25%, כך שהנטו ביד משתפר באופן משמעותי. לפי הערכות הרשויות, כ־150-160 אלף בעלי נכסים צפויים ליהנות מהפחתת המס, כך שמדובר בהטבה מערכתית ולא נקודתית.
הורדת המס באזורים שבהם השכירות כבר גבוהה (למשל אתונה וסלוניקי) משפרת את התשואה נטו בלי צורך להעלות שכר דירה, במיוחד עבור מי שמחזיק דירה אחת או שתיים. משקיעים יכולים לתכנן רכישה של דירה נוספת או שדרוג נכס קיים בידיעה שהמס על מדרגת ההכנסה המרכזית שלהם יהיה נמוך יותר.
לצד מדרגת המס החדשה, המדינה מציעה פטור ממס הכנסה ל־3 שנים על שכירות ארוכת טווח בנכסים שהיו ריקים או בשכירות קצרה, עד סוף 2026, מה שמגדיל עוד יותר את כדאיות ההשכרה לטווח ארוך. מי שמחזיק דירה עומדת ריקה או נכס Airbnb יכול לקבל גם פטור מלא על שכר הדירה וגם ליהנות מהמדרגות החדשות בהמשך, מה שמייצר אסטרטגיית השקעה עם מס מופחת לאורך זמן.
הממשלה מציגה את הרפורמה כחלק מחבילה רחבה לייצוב שוק השכירות, כולל חיוב תשלום שכירות דרך הבנק והקטנת תשלומי מזומן “בשחור”, מה שמפחית סיכוני אכיפה למשקיע שמדווח כחוק. ראש הממשלה הדגיש שהפחתת המס תלויה בגידול בהכנסה מדווחת, כלומר ככל שהמשקיעים יפעלו בשקיפות כך יגדל הפוטנציאל לעוד הורדות מס בעתיד.
זאביק ליאק
רוצים לקבל מידע נוסף או למצוא אפשרויות השקעה בנדל"ן ביוון?
או חייגו 054-671-1117
מלאו את הטופס הבא, ונציג יחזור אליכם בהקדם האפשרי!
